¿QUÉ ES UNA HIPOTECA MULTIDIVISA? EL TIPO DE CAMBIO: Una hipoteca multidivisa (en adelante HDM) es un préstamo hipotecario que se concede en una moneda distinta de la nacional y se condiciona a la evolución de un tipo de interés -variable- de un país extranjero. Pero, contratar una hipoteca en una moneda de un país extranjero (de un país fuera de la zona euro), puede ocasionarte una serie de PERJUICIOS enormes, comparados con los de una hipoteca convencional. La banca ha estado firmando sus hipotecas al margen de la ley que le exigía transparecia informativa. Esta falta de transparecia ha originado numerosos perjuicios a los clientes quienes, finalmente y para hacer valer sus derechos, han tenido que recurrir a los tribunales. Pero el nudo complicado en las HMD es el TIPO DE CAMBIO.
INCONVENIENTES DE LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA:
A. TU DEUDA TOTAL PUEDE QUE NO DISMINUYA , AUNQUE PAGUES TODOS LOS MESES: El cliente que contrata una HMD, aunque sea un pagador puntual de sus cuotas hipotecarias, puede observar atónito que su deuda pendiente no se reduce, como ocurre -mes tras mes- con las hipotecas convencionales, sino que puede acrecentarse. Este puede ser tu caso. Tu deuda puede crecer hasta el punto de que durante años debas al banco incluso más dinero del que te prestaron. Esta ilógica, más propia de la deuda de un cliente moroso que de la de un cliente pagador, es consecuencia del tipo de cambio. El TIPO DE CAMBIO es una variable de difícil entendimiento y muy inestable, tanto que puede acarrear graves perjuiciois a cualquier deudor. De ahí que la Banca abusase del cliente desinformado vendiéndole este producto financiero complejo. En las HMD las cuotas de capital, que por definición son las cuotas que disminuyen nuestra deuda con el banco, no restan necesariamente el importe original de la deuda. Este hecho, desconocido por los clientes sin formación financiera específica, puede llegara a resultarles ruinoso.
B. PORQUE EL TIPO DE CAMBIO ES MÁS IMPORTANTE QUE LAS CUOTAS DE INTERÉS: La deuda pendiente de una HMD depende más (se ve más afectada) por la cotización de la moneda extranjera (por el tipo de cambio de la divisa), que del pago puntual de las cuotas de capital. Quiere decir esto que cada vez que pagas tu cuota de capital y crees que devuelves parte de lo que te prestaron, hay una varible "oculta" que anula esta lógica que funciona para el resto de hipotecas. Porque lo que adeudas, el total a devolver en una HMD, depende más, es más vulnerable, del tipo de cambio que del tipo de interés. Y es que, el tipo de cambio es, por sí mismo, más relevante incluso que la suma de las cuotas de interes y las cuotas de capital satisfechas. Por eso, el hecho de que tus cuotas de interés se paguen a unos tipos de interés más baratos (Libor) que los de las hipotecas referenciadas con otros tipos (Euribor) ha confundido a quienes imaginaban que esta situación les podría a beneficiar. De ahí que insistamos en remarcar que en la HMD el tipo de cambio es más peligroso y determinante que el tipo de interés (única variable que CUANTIFICA el precio de una hipoteca convencional en euros).
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció en 2014 que los créditos multidivisa firmados, sin que se hubiera informado adecuadamente a los clientes sin conocimientos financieros específicos, debían considerarse nulos, y estos debían recuperar su dinero automáticamente. Del mismo modo se pronunció el Tribunal Supremo un año más tarde, en junio de 2015, en su sentencia 323/2015. Una nueva sentencia del Tribunal Supremo, la número 608/2017, de 15 de noviembre, adapta su doctrina a la jurisprudencia del TJUE, y concluye que "las entidades financieras que conceden estos préstamos" tienen la obligación de dar la "información que establecen las normas de transparencia bancaria y las de protección de consumidores y usuarios, en los casos en que el prestatario tiene consideración legal de consumidor”. Además, "las instituciones financieras deben facilitar a los prestatarios la información suficiente para que éstos comprendan no sólo su contenido formal y gramatical, sino también su alcance concreto y puedan tomar decisiones fundadas y prudentes”. Y es que el alcance -las consecuencias que conlleva firmar una hipoteca que dependa del tipo de cambio- está muy lejos de la capacidad de entendimiento de un deudor sin la adecuada formación financiera. Porque, en las HMD, la fluctuación de la divisa supone un recálculo constante del capital prestado, lo que determina que, pese al pago de las cuotas de amortización periódicas, el prestatario pueda adeudar EN CUALQUIER MOMENTO un capital en euros mayor que el que le fue entregado en orígen. Y lo que es peor, aunque se cumpla la obligación de pagar todas las cuotas, el banco puede dar por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa, por encima de ciertos límites, sobre la divisa extranjera”. Evidenciamos así que el tipo de cambio es una variable muy compleja y de difícil entendimiento.
Si contrataste tu hipoteca en divisas y tu banco no te informó debidamente deberías hacer valer tus derechos. Consultanos. Además de asesorarte legalmente elaboraremos un informe económico, hecho por un perito judicial, para reforzar tu demanda.
